Базовые (существенные) условия договора
Без этих пунктов договор может быть признан незаключённым. Их необходимо прописать максимально чётко и подробно.
- Предмет договора. Недостаточно указать только адрес. Детально опишите объект: общая и жилая площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер, состояние отделки, наличие мебели и бытовой техники с перечнем и описанием состояния.
- Стороны договора. Полные паспортные данные арендодателя (собственника) и арендатора. Если собственников несколько, нужны подписи всех. Для проверки прав собственника попросите выписку из ЕГРН.
- Срок аренды. Конкретные даты начала и окончания. Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок, и любая сторона может расторгнуть его, предупредив за 1 месяц.
- Размер арендной платы и порядок расчётов. Сумма в рублях, срок внесения (например, до 5-го числа каждого месяца), способ оплаты. Важно указать, включены ли в плату коммунальные платежи, интернет, ТВ. Если нет — прописать порядок их возмещения.
Обязанности и права сторон
- Арендодатель обязуется передать квартиру в пригодном для проживания состоянии и проводить капитальный ремонт.
- Арендатор обязуется: использовать квартиру только для проживания; своевременно вносить плату; бережно относиться к имуществу; самостоятельно оплачивать коммунальные услуги (если это оговорено); немедленно сообщать об авариях и поломках.
Порядок внесения депозита (залога)
Залог — это страховка арендодателя на случай порчи имущества или неуплаты счетов.
- Размер: обычно равен 1-2 месячным платежам.
- Срок возврата: чётко прописать (например, в течение 5-7 рабочих дней после окончания аренды).
- Условия удержания: конкретный перечень ситуаций, когда залог не возвращается (явная порча мебели, долг за коммуналку). Нельзя удерживать залог за естественный износ.
Порядок расторжения договора
- Досрочное расторжение по инициативе арендатора: обычно с условием предупреждения за 1 месяц и «штрафа» в виде неуплаты залога.
- Досрочное расторжение по инициативе арендодателя: возможно только через суд, кроме случаев, прямо указанных в законе (например, неуплата более 2 месяцев, использование не по назначению). В договоре можно ужесточить условия, но в рамках закона.
Ремонт и текущее обслуживание
Чётко разграничьте:
- Текущий ремонт (замена лампочек, смесителей, мелкие бытовые проблемы) — за счёт арендатора.
- Капитальный ремонт (протечки из-за износа труб, поломка основных узлов сантехники) — за счёт арендодателя.
Риски и «подводные камни»
- «Договор на 11 месяцев». Популярная схема для избегания регистрации в Росреестре (обязательна для договоров от 1 года). Это законно, но даёт арендодателю право не продлевать договор без объяснения причин.
- Прописка (регистрация). Если арендатор планирует временную регистрацию, лучше прописать это в договоре. На практике часто возникают споры.
- Право арендодателя на проверку. Укажите порядок посещения (например, «предупредив за 24 часа»). Запретить посещение полностью нельзя.
- Право на субаренду. По умолчанию сдача квартиры арендатором третьим лицам запрещена. Если это нужно — условие прописывается отдельно.
Пошаговая инструкция при подписании
- Внимательно прочтите весь текст договора, особенно мелкий шрифт.
- Заполните Акт приёма-передачи — неотъемлемую часть договора. Опишите состояние каждого предмета мебели и техники, сделайте фото- или видеофиксацию. Подпишите обеими сторонами.
- Обменяйтесь копиями документов: паспорта, выписка ЕГРН для арендодателя.
- Рассчитайтесь: первый платёж и залог, арендодатель выдаёт расписку (желательно).
- Храните свой экземпляр договора и акта в надёжном месте.
Идеальный договор аренды — сбалансированный. Если объект дорогой или условия сложные, стоит обратиться к юристу. Помните: все устные договорённости, не зафиксированные на бумаге, юридической силы не имеют. Доверяйте, но оформляйте.